●正当事由の必要性

借家関係においては、借地借家法上、社会的に弱い立場にある借家人の権利が保護されています。

具体的には、借家契約の期間中において、家主は、「正当事由」がない限り、一方的に契約を解約することはできません。

また、契約満了時において、家主は、「正当事由」がない限り、契約の更新を拒絶することもできません。

この場合、仮に、家主と合意によって契約の更新（約定更新）ができなくとも、借地借家法の適用により、当然に契約は更新されます（法定更新といいます）。

 

※なお、定期借家契約などの特別な類型の契約でない限り、仮に、賃貸借契約書において、「家主は正当事由なくとも当然に契約を解約し、もしくは、契約の更新を拒絶できる」などの約定があっても、かかる規定は無効と解されています。

 

●正当事由とは

家主から賃貸借契約の解約もしくは更新の拒絶を申し入れるには、「正当事由」が必要となります。

正当事由の有無の判断に際しては、家主側の事情と賃借人側の事情をそれぞれ比較考量して検討されます。

 

家主側の事情の一例

①家主自身が自己のために使用する必要がある

②家主の家族が使用する必要がある

③老朽化のため、建物の建て替えが必要である

など

 

賃借人側の事情の一例

①賃借人が住居として使用を継続する必要がある

②賃借人が事業や店舗のために使用を継続する必要がある

③代替物件の確保が困難である

など

 

●立退料とは

家主から賃貸借契約の解約もしくは更新の拒絶を申し入れるには、「正当事由」が必要となりますが、「正当事由」が不足する場合に、家主側は、賃借人に一定の金銭を支払うことによって、「正当事由」を補完することができます。

この場合の一定の金銭が、いわゆる「立退料」といわれるものです。

※このように、「立退料」とは、あくまで「正当事由」の補完材料に過ぎませんので、家主側の事情によっては、いくら立退料を提供しても、「正当事由」が認められない場合もあります。

 

ご相談に来られる方より「立退料の相場はいくらですか」との質問を受けることがありますが、立退料とは、正当事由を補完するための要素に過ぎませんので、「賃料の何か月分」といった定型的な相場があるわけではありません。

 

立退交渉においては、そもそも「正当事由」が認められるのかどうかが大きな鍵となってきます。

当事務所では、賃借人様側の立ち退きのご相談は、初回無料にてお受けしておりますので、まずはお気軽にご相談ください。